Dlaczego w każdym banku wychodzi Ci inna zdolność

To pytanie słyszę często po wizycie w banku: w jednym padła jedna kwota, w drugim zupełnie inna. Kto ma rację? Zwykle oba banki. Każdy liczy zdolność według własnego modelu, w ramach zasad, które wyznacza Komisja Nadzoru Finansowego. Różnice biorą się z kilku konkretnych miejsc i większość z nich da się wykorzystać.

Jak bank liczy zdolność

W uproszczeniu wygląda to tak: bank bierze Twój dochód netto, odejmuje koszty utrzymania gospodarstwa domowego i obecne zobowiązania. Z tego, co zostaje, wylicza, jaką ratę udźwigniesz, a potem zamienia ją na kwotę kredytu przy danym okresie i oprocentowaniu.

Schemat jest wspólny. Różnice są w szczegółach: co bank uzna za dochód, ile przyjmie na koszty życia, jak potraktuje limity i jaki zapas bezpieczeństwa doliczy do oprocentowania.

Dochód: co bank uzna i w jakiej wysokości

To miejsce, w którym różnice są największe.

• Umowa o pracę na czas nieokreślony to najprostszy przypadek, ale nawet tu banki różnie podchodzą do premii, nagród i nadgodzin. Jeden policzy je w całości, inny tylko częściowo albo wcale.
• Działalność gospodarcza i kontrakt B2B banki oceniają na podstawie dokumentów finansowych z ostatnich miesięcy albo lat. Znaczenie mają forma opodatkowania, staż firmy i okres, z którego bank liczy dochód.
• Umowa zlecenie i o dzieło zwykle wymagają ciągłości, a wymagany okres różni się między bankami.
• Dochód z zagranicy albo w walucie obcej nie każdy bank przyjmie, a ten, który przyjmie, może przeliczyć go ostrożniej.
• Świadczenia, na przykład 800 plus: część banków uwzględnia je w dochodzie, część nie.

Przy nietypowym dochodzie wybór banku często decyduje o tym, czy kredyt w ogóle się uda, a nie tylko o kwocie.

Koszty życia i liczba osób

Każdy bank przyjmuje własne koszty utrzymania na osobę w gospodarstwie domowym i odejmuje je od dochodu, zanim policzy ratę. Każda osoba, również dziecko, obniża zdolność. Przy większej rodzinie różnice między bankami robią się wyraźne, bo ten sam koszt mnoży się przez kilka osób.

Obecne raty i limity

Bank odejmuje od dochodu wszystko, co już spłacasz: kredyt na samochód, raty w sklepie, kartę kredytową i limit w koncie. Limity liczy nawet wtedy, gdy z nich nie korzystasz, zwykle jako kilka procent przyznanej kwoty miesięcznie. Banki różnią się tym, jaki procent przyjmują.

To jedna z niewielu rzeczy, które możesz poprawić od razu. Zamknięcie nieużywanych limitów to najprostszy sposób na wyższą zdolność. Osobny temat to odroczone płatności, o których piszę w artykule „Kup teraz, zapłać później” a kredyt hipoteczny.

Bufor na wzrost stóp i udział rat w dochodzie

Bank nie sprawdza tylko, czy stać Cię na ratę dzisiaj. Dolicza do oprocentowania bufor, żeby upewnić się, że udźwigniesz ją także wtedy, gdy stopy wzrosną. Ma też limit tego, jaka część dochodu może iść na wszystkie raty razem. Ramy wyznacza KNF, ale konkretne wartości w ich granicach każdy bank ustala sam.

Okres kredytu i wiek

Dłuższy okres to niższa rata, a więc wyższa kwota. Okres ogranicza jednak wiek: w wielu bankach spłata powinna się skończyć przed 70. albo 75. urodzinami najstarszego kredytobiorcy. Jeśli jesteś blisko tej granicy, różnica między bankami może wynieść kilka lat okresu, a to od razu widać w kwocie.

Jak wykorzystać te różnice

1. Nie składaj wniosków w ciemno. Każdy wniosek to zapytanie w BIK, a wiele zapytań w krótkim czasie bank odczyta jako sygnał ostrzegawczy.
2. Najpierw symulacja, potem wniosek. Liczę zdolność według zasad kilku banków, zanim złożymy cokolwiek. Wnioski składamy zwykle do dwóch lub trzech, w których zdolność i warunki się spinają.
3. Uporządkuj zobowiązania przed wnioskiem. Zamknij limity, których nie używasz, i nie bierz nowych rat.
4. Dobieraj bank do swojego dochodu, a nie tylko do marży. Najtańsza oferta nic nie da, jeśli bank nie uzna Twojego dochodu.

Orientacyjny przedział sprawdzisz w kalkulatorze zdolności. Pokazuje wariant ostrożny i korzystny, bo jedna liczba dla wszystkich banków nie istnieje.

Natalia Gretkowska

Pośredniczka kredytów hipotecznych, Weld Finance. Na Instagramie @nataliaodfinansow tłumaczę kredyty w krótkich filmach.